Je vlastné bývanie finančne výhodnejšie ako prenájom?

O tom, či je lepšie bývať vo vlastnom, alebo v prenajatom, som už písal tu a tu. Nad tým, či sú nehnuteľnosti lepšia investícia ako akcie som zauvažoval tu.

Cez víkend som sa opäť dostal do podobnej debaty, kde hlavnou témou bola otázka, či je vlastné bývanie finančne výhodnejšie ako prenájom.

Skúsil som sa “cez čísla” pozrieť na 2 prípady – nákup na úver vs prenájom a nákup v hotovosti vs prenájom. Do obidvoch výpočtov ide dosť predpokladov, ktoré sa môžu, aj nemusia naplniť, berte to preto ako vklad do debaty alebo inšpiráciu pre detailnejšie plánovanie.

Nákup na úver vs prenájom

Základné parametre – cena bývania 150.000 EUR, vlastný vklad v prípade úveru vo výške 20%, teda 30.000EUR, splatnosť HU 30 rokov.

Predpoklady – úroková sadzba pri fixe na 10 rokov aktuálne cca 3%, pre zjednodušenie predpokladajme, že úroky zostanú rovnaké po celú dobu splatnosti (čo určite nezostanú).

Aktuálne čisté nájomné (bez energií, poplatkov za správu, fondu opráv, poistenia, dane z nehnuteľnosti, drobných opráv a pod., teda všetkého, čo treba zaplatiť, aj keď bývate vo vlastnom) sa podľa mojich skúseností pohybuje tiež okolo 3%p.a. z trhovej ceny bývania (hovorím o bytoch v centre BA a blízkom okolí, zrejme trocha viac pri menších bytoch, menej pri väčších).

Historicky v priemere cena nehnuteľností rastie spolu s infláciou plus niečo, povedzme že 3%p.a. Samozrejme záleží aj na nehnuteľnosti a cene, za ktorú ju  nadobudnete – ak kúpite za dobrú cenu na dobrom mieste, kam sa bude v budúcnosti sťahovať veľa ľudí, môže to byť viac. Ak kúpite za príliš vysokú cenu, alebo aj za dobrú, ale v Hornej-Dolnej a za plotom máte prasaciu farmu, 3%p.a. to asi nebude.

Ako alternatívu používam historické výnosy akcií (amerických, pretože tam sú najdlhšie dáta a tvoria takmer polovicu svetovej kapitalizácie).

Tu sú výsledky:

 

Pri predpoklade, že cena bývania bude rásť priemerne o 3% ročne, jeho koncová hodnota o 30 rokov bude 364.000EUR. Zarátal som tiež nejaké peniaze na opravy a údržbu (5000EUR ročne). Nepočítam ale žiadne poplatky za úver, ani poplatky realitke za sprostredkovanie (ktoré môžu byť až niekoľko percent).

Vzhľadom na to, že do kúpy sme investovali vlastných 30.000EUR na začiatku a na splátkach úveru sme celkovo zaplatili 182.000 EUR, náš celkový “zisk” v tomto prípade je cca. 137.000EUR (stĺpec vlastné bývanie 1).

No stále mám pocit, že počítať so sadzbou úveru 3% na najbližších 30 rokov je príliš optimistické. Ak by bola priemerná sadzba financovania za dané obdobie 4%, celkový “zisk” by klesol na 113.000 EUR (stĺpec vlastné bývanie 2).

A čo ak si byt prenajmeme?

V prípade prenájmu máme približne rovnaké bývanie, ako pri alternatíve kúpy. Keďže nič nekupujeme, našich našetrených 30.000EUR môžeme zainvestovať. Okrem toho, nájomné je nižšie ako splátka hypotéky, takže rozdiel opäť mesačne investujeme.

Veľa ľudí sa mi ozvalo, že čisté nájomné vo výške 3% je príliš málo. Netvrdím, že nie. Pripravil som preto aj výpočet pre situáciu, kde bude nájomné 4% z trhovej ceny.

Pri rátaní koncového výsledku som nechcel použiť priemerný dlhodobý výnos akcií, pretože by to výsledky dosť skreslovalo. Pozrel som sa teda na všetky 30 ročné periódy od roku 1900 (total return, teda vrátane reinvestovaných dividend) a urobil som 3 scénare – pre najhorší som použil najhoršiu 30 ročnú periódu v tejto histórii, pre stredný – najpravdepodobnejší scénar som použil mediánovú periódu, a pre najlepší – logicky – najlepšiu.

Zároveň som vyrátal, koľko percent všetkých 30 ročných periód dosiahlo v prípade prenájmu a investovania lepší výsledok ako samotná kúpa na úver (úplne dole v tabuľke, percento úspešnosti).

Takéto porovnanie je trocha “nefér” voči alternatíve prenájmu, pretože porovnávam iba priemerné zhodnotenie nehnuteľnosti. No aj zhodnotenie nehnuteľností kolíše, a ich cena vie, a niekedy masívne, aj klesať.

Ešte pár poznámok

V prvej verzii článku som ponechal fixné nájomné, čo bola samozrejme chyba, a skreslilo to výsledky v neprospech kúpy. Ak berieme predpoklad, že hodnota nehnuteľnosti bude v čase stúpať, a chceme mať nájomné vo výške 3% alebo 4% z hodnoty nehnuteľnosti, nájomné skrátka musí rásť. Tento nový výpočet s tým ráta. Vo výpočtoch predpokladám infláciu na úrovni 2%.

Zrejme by bolo správnejšie pri akciových investíciách použiť výnosy globálnych, nie len amerických akcií. Pravda je ale taká, že o medzinárodných nemám kvalitné dáta (availability bias ako hrom). No možno sa niekedy hecnem a skúsim to urobiť aj s nejakým MSCI World. A navyše – porovnávame lokálnu, slovenskú (bratislavskú) nehnuteľnosť. To či s americkými, alebo celosvetovými akciami, možno nie je až taký veľký problém.

Takisto som odignoroval vplyv výmenných kurzov, konkrétne EUR/USD. Okrem toho, že by mi to skomplikovalo výpočet, z dlhodobého hľadiska majú kurzy tendenciu vracať sa k priemernej hodnote. Ich dlhodobý vplyv je teda, aby som použil odborný výraz, šul-nul.

Konečné porovnanie (“Rozdiel voči kúpe”) je potom rozdiel medzi koncovou hodnotou portfólia a konečnou cenou bytu po 30 rokoch. Cash-flow je v obidvoch prípadoch úplne rovnaký (to, čo v prípade kúpy na úver zaplatíme za byt v hotovosti a na splátkach úveru, v druhom prípade investujeme a platíme nájom).

Čo sa týka výsledku, je to “it depends”. Ak predpokladáme dlhodobú sadzbu na úver 3%, a čisté najomné je tiež okolo 3%, očakávaný výsledok prenájmu a investovania je podstatne lepší. Samozrejme, akcie sú volatilné, a v prípade slabých periód to aj tu môže skončiť horšie ako kúpa bytu. Až v 70% skúmaných periód by prenájom dopadol lepšie.

Ak je ale nájomné okolo 4%, je to “fifty-fifty”. No extrémne výsledky na obidve strany sú pravdepodobnejšie v prípade prenájmu.

V prípade, že sme pesimisti, čo sa týka úrokových sadzieb a predpokladáme, že priemerná dlhodobá sadzba hypotéky bude okolo 4%, výhoda prenájmu je podstatnejšia a mierne sa aj zvýši počet úspešných scenárov v prípade prenájmu.

Ak by sa podarilo dosiahnuť dlhodobú sadzbu na úver 2%, zníži to percento úspešnosti prenájmu v prípade nájmu vo výške 3%, ak bude nájom okolo 4%, je kúpa vlastného bývania, vzhľadom na volatilitu akcií, takmer jednoznačne finančne lepšia.

A čo nákup bez financovania?

Ak máme k dispozícii celú kúpnu sumu, nemusíme si brať úver, čo je výhoda, pretože úver zvyšuje naše náklady.

V tomto prípade bude pri kúpe bývania, za rovnakých podmienok ako vyššie, náš “zisk” 199.000EUR (koncová hodnota domu 364.000EUR mínus kúpna cena 150.000EUR mínus opravy).

V prípade, že sa rozhodneme ísť do prenájmu, máme trochu komplikovanejšiu situáciu – 150.000EUR musíme zainvestovať do akcií, ale zároveň z tejto investície potrebujeme vyberať pravidelné čisté nájomné 375 EUR mesačne, alebo 4.500EUR ročne.

Tu nám s výpočtom pomôže napr. kalkulačka firecalc alebo cFIREsim. Tá zanalyzuje 115 historických 30-ročných periód, počas ktorých by sme investovali do akcií a zároveň vyberali ročne z portfólia 4500 EUR, každoročne upravované o infláciu.

 

 

Vidíme, že aj tu je stredná hodnota konečného výsledku (koncová hodnota portfólia mínus koncová hodnota bytu, pričom portfólio 30 rokov financovalo nájomné 4500EUR ročne) plusová.

Lepšie ako vlastné bývanie dopadlo niečo vyše 70% všetkých 30 ročných periód, pričom väčšina z nich bola výrazne lepšia. V niekoľkých prípadoch však portfólio zaznamenalo stratu.

Ak by sme potrebovali 30 rokov financovať čisté nájomné 4%, dopadlo by to takto:

 

V tomto prípade asi 60% periód dopadlo lepšie ako vlastné bývanie, no hrozí tu cca. 5% pravdepodobnosť reálnej straty. V najhoršom prípade dokonca strata prevýšila pôvodnú hodnotu portfólia o 90.000EUR.

Záver

Nerobím si nároky na vyvodenie nejakého definitíveho záveru.

Ako som písal na začiatku, v týchto výpočtoch je zakomponovaných veľa predpokladov, ktoré do budúcna nemusia platiť (akcie nemusia rásť tak ako doteraz, no ani nehnuteľnosti nemusia zhodnocovať takým tempom, ako v minulosti). A bavíme sa o 30 rokoch, čo je veľmi dlhá doba.

Bývanie je jednou zo základných potrieb, a kúpa vlastného bytu alebo domu môže byť pre veľa ľudí veľmi dobré riešenie. S bývaním sú spojené emócie, pocity, spomienky, a mnohí si nevedia predstaviť, ako by toto mohlo fungovať inde než vo vlastnom. A je to tak v poriadku, za predpokladu, že kúpa vlastného neohrozí dlhodobú finančnú stabilitu.

Chcel som však aspoň trochu naštrbiť premisu, že vlastné bývanie je vždy finančne výhodnejšie ako prenájom a že nájomné sú vyhodené peniaze. Nie je to také jednoduché.

Okrem toho prenájom ponúka jednu nezanedbateľnú výhodu – flexibilitu. V dnešnom svete to môže byť dosť podstatné plus.

Berte to možno ako inšpiráciu na ďaľšie premýšľanie a urobenie si vlastných záverov.

Základné princípy by mohli byť tieto:

  • ak je trhové čisté nájomné rovnaké, alebo nižšie, ako dlhodobé sadzby hypoték, je lepšie bývanie si prenajímať
  • ak začína byť najomné vyššie ako dlhodobé financovanie hypoték o cca 1 – 1,5%, obidve alternatívy majú približne rovnakú očakávanú hodnotu. Akciová investícia má však vyššiu volatilitu a v niektorých prípadoch, hoci s nízkou pravdepodobnosťou, môže alternatíva prenájmu skončiť v reálnej strate. A s takouto predstavou sa bude mnohím zaspávať len ťažko. No nezabúdajme, že aj ceny nehnuteľností sú volatilné, viď USA, Írsko, Španielsko, ale aj Bratislava.
  • ak je nájomné vyššie viac než o zhruba 1,5% ako dlhodobé úrokové sadzby, začína dávať väčší zmysel kúpa vlastného bývania
  • a aby to bolo trocha komplikovanejšie – čím viac sa výška nájomného približuje k očakávanému výnosu z akcií, tým viac sa oplatí kúpiť vlastné bývanie a naopak (pričom platia aj vyššie uvedené 2 body)
  • to všetko za predpokladu, že akcie sa budú aj v budúcnosti chovať zhruba tak, ako doteraz a zhodnotenie nehnuteľností bude aspoň o niečo prekračovať infláciu.

Z toho celého vyplýva jedna zaujímavá vec – napriek sloganom z reklamných kampaní bánk a developerov, ktoré tvrdia čosi iné, čím nižšie sú sadzby na hypotéky a čím nižšie je nájomné, tým rizikovejšia je kúpa vlastného bývania na úver.

Mnohí sa boja ivnestovať do akcií, pretože podľa nich centrálne banky svojou monetárnou politikou spôsobili bublinu na akciových trhoch. No tá istá monetárna politika spôsobila pokles úrokových sadzieb na historické minimá, ako aj relatívne vysoký rast cien nehnuteľností. To by malo stáť minimálne za zamyslenie.

Tu je alternatívny pohľad na vec – kúpa vlastného bývania je jednoznačne výhodnejšia, ako prenájom. A ešte raz aj tu.

 

Čo vy na to? Všetky pripomienky, návrhy, názory, opravy chýb sú vítané v komentároch.

Photo: Flickr

 

Click Here to Leave a Comment Below 42 comments