fbpx

Nehnuteľnosti vs. akcie – čo je lepšia investícia?

 

 

 

 

Zrejme sa zhodneme na tom, že každý, kto si chce vybudovať nejaký majetok, musí investovať. Ešte nikdy nikto nezbohatol pravidelným míňaním celého svojho príjmu, príp. braním si spotrebných úverov alebo nebodaj úverov z kreditných kariet.

Možností, do čoho investovať je aj pre malých investorov niekoľko, a každá má nejaké svoje pre a proti. Medzi najpopulárnejšie investície (minimálne medzi milionármi) patria nehnuteľnosti a akcie.

Skúsme sa teda pozrieť na hlavné výhody a nevýhody investovania do týchto 2 typov aktív. Len podotýkam, že v tomto článku pod pojmom investícia do nehnuteľnosti myslím nákup bytu (alebo domu) a jeho následný prenájom. Pod investovaním do akcií myslím pasívne dlhodobé investovanie pomocou ETF.

Na obidva typy investícií sa pozrieme z hľadiska 3 základných faktorov – výnosov, rizika a likvidity.

 

Výnosy nehnuteľnosti

Veľmi často používaným argumentom pre investovanie do nehnuteľností (hlavne pozemky alebo bývanie v centrách miest) je, že ponuka je limitovaná a preto cena jednoducho musí stúpať. Vyzerá to ako recept na skvelú investíciu. Také jednoduché to však nie je.

Z dlhodobého hľadiska ceny nehnuteľností zhruba držia krok s infláciou. Je na to niekoľko dôvodov: pôda sa už síce “nevyrába”, ale využívame ju oveľa efektívnejšie ako kedysi – nové technológie zvyšujú pestovateľské výnosy a tak na rovnakej výmere vieme vyrobiť oveľa viac potravín. Domy v centrách miest sa ťahajú viac do výšky, plochy bytov sa zmenšujú a mnoho ľudí sa rozhodne radšej do centier miest pravidelne cestovať, než tam bývať. V poslednej dobe začína byť tiež populárna práca z domu. Toto všetko tlak na rast cien vo všeobecnosti znižuje.

Takto sa vyvíjala cena bývania na Slovensku v posledných rokoch:

NBS, výpočet autor

Zdroj: dáta NBS, výpočet autor, klik pre zväčšenie

Jedno 15 ročné obdobie nie je dostatočné na robenie jednoznačných záverov. Z dlhodobého hľadiska však nie je veľmi pravdepodobné, že by ste na investícii do nehnuteľnosti prerobili. Takisto je veľmi dobrá šanca, že investícia si udrží svoju reálnu hodnotu.

Nehnuteľnosti poskytujú výnos okolo 2-3% p.a.* To je však priemerné číslo, neplatí vždy a všade. Veľmi záleží na tom čo, kde a hlavne za koľko kúpite. Ak ste kúpili byt v roku 2008, ešte stále ste v nominálnej aj reálnej strate. Írsko a Španielsko sú tiež výborný príklad, čo sa môže stať, ak sa trh s nehnuteľnosťami odtrhne z reťaze.

Samozrejme, kúpiť byt ako investíciu a neprenajímať ho nie je rozumné. Príjmy z prenájmu môžu výnos zaujímavo navýšiť.

Aktuálne sa byty v Bratislave dajú prenajať s výnosom okolo 4% pri menších bytoch, po zarátaní všetkých prevádzkových nákladov (opravy, údržba, poistka, manažment, dane z nehnuteľností atď.) sa dostaneme na cap rate približne 3%.

Treba však rátať s nákladmi pri kúpe/predaji nehnuteľnosti na úrovni 2-5% z kúpnej ceny. V prípade, že nehnuteľnosť prenajímate cez realitku, za sprostredkovanie jej zaplatíte poplatok vo výške 1 mesačného nájmu.

Takisto je nereálne predpokladať, že vaša nehnuteľnosť bude prenajatá neustále. Jeden dôvod je technický – ak potrebujete byt vymaľovať alebo urobiť nejakú rekonštrukciu, nemôže v ňom nikto bývať. Druhý dôvod je jednoducho trhový – nemusí sa vám vždy podariť nájsť nového nájomníka presne ku dňu, kedy predchádzajúci skončí.

Zisk z predaja treba samozrejme zdaniť. To neplatí, ak danú nehnuteľnosť vlastníte dlhšie ako 5 rokov. Výnosy z prenájmu sú takisto zdaniteľný príjem.

Spolu s dlhodobým zhodnotením sa teda dá očakávať výnos cca 5% p.a. Ak nehnuteľnosť financujete z 80% úverom so sadzbou 2%, môžete podľa mňa očakávať dlhodobý celkový výnos okolo 7% (ak sa podmienky, teda cap rate, dlhodobé zhodnotenie a úroky na úvere, nezmenia. Ale oni sa zmenia. A vzhľadom na použitie úveru je takáto investícia na zmenu podmienok dosť citlivá. Páka je totiž dobrý sluha, ale zlý pán.)

Mnoho ľudí nepovažuje nehnuteľnosti za dobrú dlhodobú investíciu kvôli zlej demografii, teda starnutiu a z toho vyplývajúcemu potenciálnemu znižovaniu počtu obyvateľov a dopytu po bývaní. Tu by som nebol taký skeptický.

Je tu totiž aj iný trend – sťahovanie sa obyvateľstva do veľkých miest. A ak aj populácia Slovenska bude stagnovať, myslím, že počet obyvateľov veľkých miest, primárne Bratislavy, bude naďalej stúpať. Podľa toho si treba umiestnenie investície vyberať.

 

Výnosy akcie

Dlhodobo akcie, vrátane reinvestovaných dividend, prinášajú výnos okolo 8-9% p.a. V nasledovnej tabuľke je porovnanie výnosov globálnych akcií:

www.ishares.com, www.msci.com

Samozrejme, aj pri investovaní do akcií sa dá použiť páka, dokonca omnoho väčšia ako pri nehnuteľnostiach. Veľmi dôrazne to však neodporúčam, takýto spôsob investovania výrazne zvyšuje riziko. Navyše, je to zbytočné, výnosy sú z dlhodobého hľadiska dostatočne vysoké aj bez použitia úveru.

Náklady sú výrazne nižšie – poplatok za obchod sa pohybuje okolo 0,10% z objemu obchodu. Za správu akcií brokerovi platíte cca 0,30% ročne z objemu, správcovia fondov si zoberú cca 0,20% ročne.

Daňovo je investovanie do akcií takisto výhodnejšie – ak svoje investície držíte dlhšie ako rok, z realizovaného zisku neplatíte žiadnu daň (neplatí pre podielové fondy). Dividendy sú na Slovensku zdaňované 7%, v praxi však obyčajne zaplatíte viac. Dividendy sú zdaňované zrážkovou daňou podľa krajiny sídla. Napr. dividendy amerických firiem vám zdania 15%.

Vzhľadom na aktuálne relatívne vysoké ohodnotenie (primárne amerických) akcií nie je veľmi reálne v najbližších 10 rokoch očakávať závratné výsledky. Výnosy budú zrejme nižšie ako historický priemer, povedzme okolo 4-5% p.a.

 

Riziko nehnuteľnosti

Nehnuteľnosti sú vo všeobecnosti považované za bezpečné  a stabilné investície.

Mnoho ľudí ich uprednostňuje, pretože je to niečo, čo reálne existuje, môžu sa ich dotknúť, vidieť ich, poprechádzať sa v nich. Na druhú stranu akcie sú len elektronické záznamy v nejakých počítačoch.

Obávam sa, že skutočnosť je trocha menej romantická – jediný dôkaz, že nejakú nehnuteľnosť vlastním, je elektronický zápis v Katastri nehnuteľností.

Z dlhodobého hľadiska rast ich cien s veľkou pravdepodobnosťou aspoň prekoná infláciu. To však neznamená, že ceny nemôžu nikdy klesnúť. Opak je pravdou. Medzi rokmi 2008 a 2013 klesli ceny nehnuteľností na Slovensku o viac ako 21%. Napriek nárastu v posledných rokoch sme stále nedosiahli úrovní z roku 2008.

Veľká výhoda nehnuteľností je, že nie sú verejne obchodované a ich ceny teda nie sú každému každý deň na očiach. Ich volatilita je, takpovediac, skrytá. Preto je nižšia pravdepodobnosť, že s každým 10% poklesom investori spanikária a urobia nejaké zlé rozhodnutie.

Tieto pohyby sú znásobené veľkým použitím úverov. Nebezpečné je to hlavne v prvých rokoch po zobraní úveru. Ak cena vášho bytu klesne o 5% a vy máte nehnuteľnosť z 80% financovanú hypotékou, vaša strata je 25%. Ak budete práve v tej chvíli nútení nehnuteľnosť predať, máte veľký problém.

Ak by bol prepad cien masívnejší, je pravdepodobné, že sa ozve aj banka a bude chcieť doplniť kolaterál.

V prípade, že ceny nebudú rásť rýchlosťou 2%, ale menej, bude to mať výrazný negatívny účinok na váš celkový výnos. Takisto pochybujem, že sa úrokové sadzby na hypotéky udržia na súčasných úrovniach dlhodobo. Čím viac sa váš úrok bude približovať cap rate, pozitívny efekt páky bude čoraz menší. Ak cena financovania prekročí cap rate, efekt páky bude negatívny. Samozrejme, pákový efekt funguje aj naopak – ak budú ceny nehnuteľností rásť rýchlejšie, a/alebo sa zvýši cap rate a/alebo neporastú úrokové sadzby, vaše výnosy majú potenciál rásť raketovým tempom. Vzhľadom na aktuálnu situáciu však podľa mňa pravdepodobnosť takéhoto pozitívneho scenára nie je príliš vysoká.

Ďaľšia vec, na ktorú treba dávať veľký pozor, je cash flow. Ak prenajímate byt v hodnote 100.000EUR s cap rate 3%, váš cash flow výnos je 250EUR mesačne. Ak tento byt financujete 80% hypotékou na 20 rokov s fixom 2%p.a., vaša mesačná splátka je 404 EUR. Negatívny cashflow musíte z niečoho financovať, a to sú ďaľšie náklady navyše.

Štandardným nástrojom na riadenie rizika pri investovaní je diverzifikácia. To však pri investovaní do nehnuteľností nefunguje.

Málokto má taký príjem, aby si mohol dovoliť kúpiť viac ako jednu investičnú nehnuteľnosť. Vzhľadom na to, že nehnuteľnosť je veľmi lokálna investícia, hodnota veľkej časti vášho majetku závisí od toho, ako sa bude dariť jednému konkrétnemu mestu, jednej ulici, alebo dokonca jednému domu.

Na druhú stranu, ak kúpite dobrú nehnuteľnosť, na dobrom mieste a za dobrú cenu, vašej investícii sa môže dobre dariť, aj keď vo svete bude zúriť recesia.

Riziko akcie

Akcie sú oveľa viac volatilnejšie ako nehnuteľnosti. Poklesy o 10 alebo 20% sú normálnou súčasťou života každého investora. Ceny akcií sa menia každú sekundu a sú každému na očiach. Preto je tu oveľa väčšie riziko spanikárenia a urobenia zlého rozhodnutia.

Na druhú stranu, rozumná diverzifikácia vášho portfólia je jednoduchšia.

Volatilita priemerných ročných výnosov klesá s predlžujúcim sa investičným horizontom. Nikto rozumný nekupuje nehnuteľnosť na 3 mesiace. Rovnako by sa rozumný investor mal správať aj pri investovaní do akcií. Obrovská likvidita akciového trhu, nízke náklady a dostupnosť rôznych investičných nástrojov zvádzajú k pokusom zarobiť “rýchle prachy”. To je však cesta do pekla a nie k dosiahnutiu vašich dlhodobých finančných cieľov.

Pri dostatočne dlhom časovom horizonte je riziko prerobenia pri investovaní do akcií prakticky nulové.

 

Likvidita nehnuteľnosti

Likvidita je asi najväčší problém tohto typu investícií. Nákup a predaj je drahý a trvá dlho. Nie je možné predať len časť nehnuteľnosti, ak náhle potrebujete nejakú hotovosť, takisto nie je možné “dokúpiť” nejakú časť nehnuteľnosti, keď nasporíte 5.000 EUR.

Vzhľadom na to, aké drahé nehnuteľnosti v pomere k príjmom sú, takéto investovanie je naozaj len pre ľudí s realatívne vysokými príjmami a úsporami. A to aj vtedy, ak väčšinu nákupu financujete hypotékou.

Ak si chcete kúpiť byt za 100.000 EUR, potrebujete mať nasporených 20.000 EUR a dostatočný príjem na to, aby vám po zaplatení všetkých splátok a životných nákladov zostala ešte 20% rezerva (podľa nových pravidiel). Predpokladajme, že to je byt, v ktorom bývate. Ak túto podmienku plníte a chcete si kúpiť ďaľší taký byt ako investíciu, budete musieť svoj príjem zo zamestnania zvýšiť minimálne o výšku splátky novej hypotéky, pretože príjem z prenájmu vám banka neuzná. A samozrejme, budete musieť mať nasporených ďaľších 20.000 EUR.

Rozumné investovanie do nehnuteľností tiež vyžaduje vyššie hotovostné rezervy – ak vám vypadne nájomník, prídete o príjem, ale všetky náklady spojené s prevádzkovaním nehnuteľnosti, vrátane splátok úveru, vám zostanú.

 

Likvidita akcie

Likvidita je obrovská, pokiaľ sa pohybujeme v štandardných investíciách, nie je problém investovať už niekoľko 100 EUR. Predať a kúpiť možno hocikedy, pri veľmi nízkych nákladoch. Je to len otázka otvorenia si účtu u online brokera a zaslania 500 eur na váš majetkový účet.

Takisto nie je problém reinvestovanie ziskov, dokúpenie alebo predaj časti investície v prípade potreby.

Takáto “neznesiteľná ľahkosť” investovania je však dvojsečná zbraň – investorov zvádza k príliš aktívnemu obchodovaniu, resp. zvyšuje pravdepodobnosť urobenia zlého rozhodnutia v tom najnevhodnejšom čase. Základom úspechu pri investovaní do akcií je preto schopnosť udržať svoje nálady a emócie na uzde.

 

Náročnosť

Investovanie do nehnuteľností je veľmi časovo náročné. Od samotnej kúpy cez údržbu až po hľadanie nájomníkov, manažovanie vzťahov s nimi, s realitkou a bankou. Nezabúdajme na platenie účtov a inkasovanie nájomného. Investovanie do nehnuteľností jednoducho vyžaduje čas. Alebo musíte niekomu zaplatiť, aby to urobil za vás.

Pasívne investovanie do akcií je oveľa menej komplikované a po prvotnom postavení portfólia tomu nepotrebujete venovať viac ako 30 minút mesačne.

 

Takže čo je lepšie

Aj nehnuteľnosti, aj akcie ponúkajú investorom zaujímavé dlhdobé výnosy, pričom výnosy akcií sú historicky o niečo lepšie. Cenou je však vyššia volatilita. Nehnuteľnosti, minimálne pre malého investora, neponúkajú dobrú diverzifikáciu, majú nízku likviditu a sú oveľa náročnejšie na manažovanie.

Vo väčších portfóliách majú nehnuteľnosti svoje miesto, no pre začínajúcich investorov je výhodnejšie začať investovaním do akcií.

Ak však aj nemáte dosť peňazí na kúpu investičnej nehnuteľnosti a napriek tomu by ste chceli investovať do realít, nie je treba zúfať. Môžete tak urobiť pomocou lacných ETF zameraných na tento typ aktív. Jedným z možných príkladov je fond iShares European Property Yield UCITS ETF, ktorý investuje do európskych realitných spoločností (developeri, správcovia, REITs).

Takáto investícia vám okrem pravidelného príjmu (vo forme dividendy) poskytne aj všetko to, čo kúpa bytu v Bratislave nie – diverzifikáciu, likviditu, nízke náklady a jednoduchosť realizácie.

 

A čo je lepšia investícia podľa vás? Ozvite sa v komentároch.

 

* V 1998 prehral Mečiar voľby, k moci sa dostali demokratické strany a začali pracovať na vstupe Slovenska do EÚ a NATO. Dovtedy sme boli považovaní za “čiernu dieru” Európy, a ceny nehnuteľností boli veľmi nízke. Do EÚ a NATO Slovensko vtúpilo v roku 2004.

 

Photo: Flickr