Chcete konečne začať investovať, no neviete, ako na to?

Tento jednoduchý návod vás nasmeruje na správnu cestu a ukáže vám, ako sa dá investovať rozumne, jednoducho a lacno.

Vlastné bývanie alebo prenájom?

Každý z nás už riešil, rieši, alebo bude riešiť otázku bývania. Väčšina ľudí považuje za ideál kúpu vlastného bytu alebo domu. Náš dom je náš hrad. Je to miesto, kde sme vyrastali, kde vychovávame naše deti, kde prežívame intímne chvíle, kde sa môžeme prísť skryť pred všetkými, kde sme v bezpečí. Náš dom alebo byt je do istej miery našim vlastným odrazom. Bývanie je veľmi intímna, emocionálna záležitosť. A všetko toto v nás nepriamo vytvára pocit, že takúto osobnú “vec” by sme mali vlastniť. Mala by byť naozaj naša. Okrem toho, je to aj otázka akéhosi “statusu” – ak bývate “vo svojom”, môžete o sebe smelo povedať, že ste v živote niečo dosiahli. Nie všetci to však vidia rovnako.

Ako sa býva v zahraničí

V mnohých vyspelých krajinách si väčšina ľudí bývanie prenajíma. Napríklad len 44% Švajčiarov vlastní svoje bývanie a nedá sa o nich povedať, že by patrili medzi chudobné národy alebo boli emocionálne zakrpatení. Menej ako 60% ľudí vlastní svoj dom alebo byt aj v Nemecku, Hong Kongu, Rakúsku a Južnej Kórei. Na druhú stranu, 90% Slovákov býva vo svojom. Viac je to už len v Singapúre a Rumunsku. Podobne ako my sú na tom Kubánci, Litovci, Maďari a Chorváti.

Samozrejme, je veľa faktorov, ktoré tieto rozdiely ovplyvňujú, od historických tradícií až po štátnu politiku podpory bývania a poskytovania sociálnych bytov a pod. Osobne si myslím, že veľký vplyv na vysokú mieru vlastníctva bývania na Slovensku má história. Slovensko bolo dlho primárne poľnohospodárska krajina, kde jedinou formou majetku, ku ktorej sa priemerný človek dostal, bol dom, pozemok, príp. pole. To sa nezmenilo ani v minulom storočí, keď sa začal rozvíjať priemysel a služby a začali vznikať aj iné “typy majetku”.

Napriek veľkej pomoci Čechov v období Československej republiky to u nás s prechodom z agrárnej spoločnosti na priemyselnú išlo len veľmi pomaly (mimochodom, v Česku je miera vlastníctva bývania 79%). No a po druhej svetovej vojne, keď sa konečne naskytla šanca si poriadne užiť výhody kapitalizmu, prišli k moci komunisti a ľuďom ukradli všetko od polí, cez firmy a živnosti, až po peniaze a osobnú slobodu. A zase nám zostali iba tie domy a pozemky, na ktorých stáli. Takéto skúsenosti sa prekonávajú len veľmi ťažko. Keď si k tomu doplníte to klasické – “Správny chlap má postaviť dom, zasadiť strom, splodiť syna”, naozaj sa niet čomu diviť.

Ako dopadol prieskum

Screen Shot 2016-08-31 at 16.24.53

Kliknite pre zväčšenie

Až 23% respondentov v ňom uviedlo, že uprednostňujú vlastné bývanie, pretože “Môj dom, môj hrad.” Čiže veľké emocionálne prepojenie s našim vlastným priestorom na život. Celkovo takmer 59% respondentov uviedlo, že uprednostňujú vlastné bývanie, z akýchkoľvek dôvodov. Osobne som ale čakal ešte viac. Z respondentov, ktorí uviedli, že uprednostňujú prenájom, najčastejšie uvádzaný dôvod bol, že im zatiaľ stačí jedna izba, alebo že prenájmy sú lacné a ušetria peniaze v porovnaní s kúpu vlastného bývania.

Napríklad naša rodina býva v prenájme, ale to je do istej miery dané aj našim životným štýlom. Môj postoj sa ale rokmi a skúsenosťami vyvinul z “Môj dom, môj hrad” na “ Môj domov je tam, kde sú moje deti a moja žena”. To ale nemusí fungovať pre každého.

Vôbec netvrdím, že kúpiť si vlastné bývanie nie je dobrý nápad. Naopak, pre mnohých to môže byť veľmi rozumné riešenie. Vlastné bývanie je však pre väčšinu ľudí najväčší nákup, aký kedy urobia, preto nie je dobré nechať sa v takejto situácii úplne ovládnuť emóciami. Cieľom toho článku je len upozorniť na niekoľko faktov, ktoré sa podľa mňa oplatí zvážiť, než urobíte toto dôležité rozhodnutie.

Vlastné bývanie nie je investícia

Nikdy, nikdy, nikdy nepodľahnite ilúzii, že kúpou vlastného bývania investujete. Dobrá investícia má tieto základné charakteristiky – v čase rastie jej hodnota a/alebo poskytuje pravidelný príjem a je likvidná, teda dá sa v prípade potreby kedykoľvek predať. Vlastné bývanie nemá ani jednu z nich:

– nemôžete ho predať, pretože nebudete mať kde bývať

– neplynie z  neho žiadny príjem, naopak, sú s ním spojené ďaľšie náklady

– rast hodnoty je prinajmenšom diskutabilný

Veľmi dobrý článok na túto tému napísal nositeľ Nobelovej ceny za ekonomiku Robert Shiller. Zaoberá sa v ňom americkými nehnuteľnosťami, no mnohé z toho, čo píše, platí aj pre nás. Tu je linka:

Ukazuje v ňom, že reálna hodnota poľnohospodárskej pôdy v USA za posledných 100 rokov (1915 – 2015) rástla iba o 1,10% ročne. Reálna hodnota domov v tom istom období rástla iba o 0,60% ročne. To je výrazne menej ako reálny rast amerického HDP, ktorý bol v rovnakom období 3,20% ročne. Akcie v danom období, samozrejme, dosiahli ďaleko väčší výnos.

Jedným z dôvodov, prečo je to tak, je technologický progres – objem poľnohospodárskych pozemkov sa z logických dôvod nezvyšuje, technológie však dokázali enormne zvýšiť poľnohospodárske výnosy, čo je ekvivalent znásobenia pôdy, ktorá je k dispozícii.

Rovnako technológie brzdia rast hodnoty bývania – rozvoj dopravy umožňuje ľuďom bývať mimo centier miest a dochádzať do práce, vďaka internetu a telekomunikáciám už veľa ľudí môže pracovať kdekoľvek, a tento trend sa zrejme bude ešte znásobovať.

Screen Shot 2016-08-31 at 16.31.33

Vývoj cien bývania na Slovensku. Zdroj: NBS

Dáta z NBS ukazujú, že ceny nehnuteľností (stanovené ako cena za m2 bývania) na Slovensku rástli od roku 2002 do roku 2015 o 5,77% ročne. To vôbec nevyzerá zle, treba si však uvedomiť niekoľko súvislostí. Do roku 1998 bolo Slovensko označované za čiernu dieru Európy. V tomto roku našťastie vyhrala voľby reformne zameraná koalícia a Slovensko sa začalo z tej diery vyhrabávať. O 6 rokov neskôr sme vstúpili do Európskej únie a NATO. Rok 2002 a roky pred tým preto predstavujú umelo nízky základ.

Ak sa pozrieme na rast cien nehnuteľností po dosiahnutí týchto míľnikov, uvidíme trochu iný obraz. V rokoch 2005 – 2015 ceny nehnuteľností rástli o 2,55% ročne, v rokoch 2010 – 2015 ceny nehnuteľností KLESALI o 1,81% ročne. A ak si niekto kúpil nehnuteľnosť v roku 2009, dnes sedí na strate takmer 20%. Uff.

V roku 2016 ceny nehnuteľností opäť rastú a začínajú sa objavovať debaty, či nám opäť nevzniká realitná bublina. Komisia v tejto veci zatiaľ stále zasadá.

Neplatí teda, že bývanie si za každých okolností drží svoju hodnotu. Ako pri každej inej komodite, aj tu sú ceny ovplyvňované dopytom a ponukou a majitelia môžu prerobiť peniaze.

Nájomné nie sú vyhodené peniaze

Bývanie je jednou zo základných ľudských potrieb a kúpa domu alebo bytu je len spôsob, ako túto potrebu uspokojiť. Rovnako ako prenájom. Trochu zjednodušene  sa dá povedať, že vlastné bývanie je spotrebný tovar. Má tú výhodu, že z dlhodobého hľadiska je dobrá šanca, že nestratí svoju hodnotu.

Ak si ale bývanie prenajímate, dostávate za svoje peniaze protihodnotu – máte kde bývať. A v mnohých prípadoch (ak nie vo väčšine) je prenájom ekvivalentného bývania lacnejší ako kúpa vlastného. Okrem toho – ak máte na dome hypotéku, nie je to celkom tak úplne váš dom …

Už niekoľko krát som pri diskusiách s rôznymi ľuďmi na túto tému počul argument – výška splátky hypotéky je nižšia/rovnaká/takmer rovnaká ako výška nájomného, preto má väčší zmysel zobrať úver a kúpiť. Nie tak celkom – splátka hypotéky totiž nie je jediný náklad súvisiaci s kúpou a užívaním bývania. Tu je krátky zoznam:

– poplatky súvisiace s úverom

– poplatky realitnej kancelárii

– poistenie

– správa nehnuteľnosti

– fond opráv

– oprava porúch a údržba

Nič z toho pri prenájme neplatíte a dohromady sa tieto náklady môžu vyšplhať až na úroveň 1-2% ceny nehnuteľnosti ročne. To by malo trochu zmeniť kalkuláciu. Nehovoriac o tom, že mnoho bytov a domov sa prenajíma zariadených (aspoň čiastočne), čo sú opäť ušetrené peniaze.

Nehnuteľnosti nie sú lacné

Aktuálne sa priemerné ceny nehnuteľností začínajú približovať k historickým maximám z roku 2009. Odvtedy sa však zmenila situácia, primárne rástli mzdy a teda aj disponibilné príjmy. Z tohto pohľadu to teda nie je také kritické. Treba však byť opatrný – každý, kto chce na kúpe čohokoľvek zarobiť, musí kupovať lacno a predávať draho. Ceny bývania na Slovensku túto podmienku nevyhnutne nespĺňajú, aj keď potreba “zarobiť” určite nie je hlavnou motiváciou pri kúpe bývania.

Hypotéky sú lacné

To je pravda, úrokové sadzby sú na extrémne nízkych hodnotách a to je aj jeden z dôvodov, prečo ceny nehnuteľností rastú. Ak ste v dostatočne dobrej finančnej situácii a plánujete zostať bývať v danom dome-byte aspoň 10 rokov, treba súčasnú situáciu využiť a niečo rozumné kúpiť. Samotný fakt, že sú nízke úroky, by však nemal byť jediným dôvodom na kúpu nehnuteľnosti. Úrokové sadzby totiž nezostanú takéto nízke navždy. Ak sa budú niekam hýbať, tak skôr smerom hore. A to by mohlo mať negatívny dopad na vaše financie, ak si kúpu nehnuteľnosti dobre nepremyslíte.

Predstavme si príklad rodiny, ktoré chce kúpiť nehnuteľnosť za 90.000 EUR a celú ju chce financovať úverom. Aktuálne najnižšie úrokové sadzby sú 1,50% p.a. pri 3-ročnom fixe. Tie sú len pre najbonitnejších klientov, ale povedzme, že naša rodina tento predpoklad spĺňa. Pri takejto konštrukcii by bola výška ich mesačnej splátky 311 EUR. Ak by však po troch rokoch úrokové sadzby narástli na 3%, ich splátka sa zvýši na 373 EUR. V prípade nárastu na 4% nová výška ich splátky bude 418 EUR. Na takýto vývoj sa treba pripraviť vopred, inak môže negatívny vývoj úrokových sadzieb s ich rozpočtom nepríjemne zamávať.

Kedy kúpiť vlastné bývanie

Pre drvivú väčšinu ľudí a rodín je kúpa vlastného bývania najväčší výdavok, aký kedy urobia. V prípade, že kupujú na úver (čo je väčšina), je to takisto záväzok na 20 a viac rokov. Preto si to treba dobre premyslieť a naplánovať, aby ste zbytočne neohrozili svoju finančnú situáciu, dosiahnutie ostatných cieľov a nespôsobili viac škody ako úžitku.

Tu sú základné kritériá, ktorými je podľa mňa dobré sa riadiť:

  • vždy zaplaťte aspoň 20% kúpnej ceny v hotovosti. Hypotéka je dlhodobý záväzok a schopnosť nasporiť si je aj pre vás ukazovateľ, že si môžete dovoliť ho na seba zobrať. Vďaka tomu získate aj lepšiu úrokovú sadzbu, ako keby ste si brali 100% úver. Okrem toho – ak ste doteraz neboli schopní si nič našetriť, z čoho chcete splácať? Mnoho ľudí sa domnieva, že len vymení splátku nájomného za splátku hypotéky, ale vlastné bývanie má aj dodatočné náklady, ktoré pri prenájme neplatíte (hoci netvrdím, že v niektorých prípadoch to nemôže fungovať). A čo robiť, ak takú hotovosť nemám? Samozrejme, adekvátne bývanie si prenajať a nájsť spôsob, ako šetriť peniaze. Najprv na “železnú rezervu”, potom na dlhodobé investovanie a nakoniec na kúpu bývania.
  • kúpte si takú nehnuteľnosť, pri ktorej vaše celkové náklady (splátka úveru, energie, údržba atď.) nepresiahnu 30% z vášho celkového disponibilného príjmu. To platí pre priemernú výšku príjmov. Ak máte príjmy nadpriemerné, nebojte sa to zosekať na 25 alebo aj 20%. Ak to znamená, že si kvôli tomu budete môcť kúpiť menšie bývanie alebo horšiu polohu, než ste pôvodne chceli, nevadí. Nikto predsa netvrdí, že sa niekedy v budúcnosti nemôžete presťahovať. Alebo choďte do prenájmu.

Možno sa vám zdajú tieto rady príliš konzervatívne alebo staromódne. Každopádne, cieľom tohto blogu je pomôcť každému, kto má o to záujem, spravovať svoje financie rozumnejšie a časom sa dostať do situácie, kedy vaše peniaze budú aspoň čiastočne pracovať pre vás, a nie naopak. Ak je cenou nie celkom ideálne, vysnívané bývanie – nestojí to za to?

Čo si o tom myslíte? Dá sa to dosiahnuť? Ozvite sa v komentároch. Alebo sa zúčastnite ďaľšieho prieskumu 🙂

Photo: Flickr