Je “Náš prvý realitný fond” vhodný pre kozervatívneho investora? - Peniaze sú čas
6

Je “Náš prvý realitný fond” vhodný pre kozervatívneho investora?

​Cieľom každého investora je dosahovať výnosy adekvátne, alebo lepšie, podstupovanému riziku.

Slováci sami seba považujú za konzervatívnych investorov, a tomu zodpovedajú aj ich investície. Väčšinu svojich peňazí nechávajú ležať na termínových alebo bežných účtoch, kde sú ich prostriedky "v bezpečí". Takto sa to deje dlhé roky.

Keď začali úrokové sadzby klesať, tí odvážnejší začali investovať do fondov peňažného trhu, prípadne do dlhopisových fondov, ktoré ponúkali predsalen vyššie výnosy pri stále nízkom riziku.

Situácia sa však začala komplikovať, keď sa aj v týchto nástrojoch výška výnosov začala približovať nule.

Tu "prišli na pomoc" alternatívne investície - realitné fondy a neskôr fondy podnikových dlhopisov.

Konieckoncov - prečo nie?

Nehnuteľnosti konzervatívni Slováci považujú za stále relatívne bezpečné investície, potvrdzuje to aj nízky rizikový rating týchto fondov, výnosy sú výrazne vyššie ako na účtoch alebo v dlhopisových fondoch. Záujem je značný.

Ale je to naozaj tak?

​Nedávno som od čitateľa dostal otázku:

​​Dobrý deň. Uvažujem vložiť určité prostriedky do fondu "Náš prvý realitný" Prvej penzijnej správcovskej spoločnosti. Uvažujem správne?  Som malý investor, uprednostňujem nízke riziko.  ​Aký je váš názor na tento fond? Ďakujem, Milan.

​Náš prvý realitný fond (NPR) ponúka za ostatné 3 roky priemerný ročný výnos 2,88%. Zároveň uvádza rizikový rating 2, čo je úplne nízke riziko. Táto kombinácia je na prvý pohľad úžasná.

Napríklad Dlhopisový fond TAM, s rovnakým rizikovým ratingom 2, má v rovnakom období výnos -0,47% ročne.

Takže paráda, či nie?

Nie. Má to jeden veľký zádrhel.

Krátka odpoveď na Milanovu otázku je: Nie, tento fond pre neho nie je vhodný, pretože je výrazne rizikovejší ako hovorí jeho rating, a toto riziko nie je dostatočne kompenzované dosahovanými výnosmi. Existujú aj lepšie alternatívy.

​Dlhšia odpoveď je v článku nižšie.

​"Náš prvý realitný fond" je rizikovejší, než naznačuje jeho rating

​Každý investičný fond musí vo svojom dokumente "Kľúčové informácie pre investorov" uvádzať Ukazovateľ rizík a výnosov, na stupnici od 1 do 7. Čím nižšie číslo, tým nižšie riziko (a očakávané výnosy) a naopak.

​Ako sa počíta rizikový rating

​Nazýva sa aj SRRI - Synthetic Risk and Reward Indicator.

Na určenie ratingu sa používa príslušné nariadenie EU a metodika ESMA (európsky regulátor - The European Securities and Markets Authority).

Ráta sa na základe minulej volatility výnosov fondu (týždňovej, príp. mesačnej) za ostatných 5 rokov. 

Napr. štátne dlhopisy sú bezpečné, ich výnosy majú nízku volatilitu, preto majú nízky rating (viď vyššie spomínaný Dlhopisový fond TAM, ktorý má rating 2). Naopak, akciové fondy majú vysokú volatilitu, preto sú ich ratingy 6 a viac.​​​

​​Tento ukazovateľ je veľmi dôležitý, no nie ideálny. Zvlášť v špeciálnych prípadoch, ako je aj ​NPR. 

Investuje primárne do akcií slovenských realitných spoločností, druhou najväčšou zložkou portfólia sú úvery pre tieto spoločnosti, po ktorých nasledujú slovenské korporátne dlhopisy (opäť zamerané na realitné projekty na Slovensku).

Už na prvý pohľad sú tieto investície výrazne rizikovejšie ako štátne dlhopisy. A nízka volatilita fondu je spôsobená veľmi nízkou likviditou týchto investícií, nie ich vysokou bezpečnosťou - nikde sa neobchodujú (alebo len veľmi málo), tým pádom sa ich cena nemení.

Vzniká tu potom zaujímavý paradox - nízky rating fondu je spôsobený nízkou volatilitou jeho investícií, ktorá je spôsobená ich nízkou likviditou. Lenže nízka likvidita znamená VYŠSIE riziko, nie naopak.

​Nepochybujem o tom, že rating ​NPR je vyrátaný presne v súlade s metodikou. Takisto je úplne v poriadku spôsob investovania tohto fondu a nie je na ňom nič zlé. No rating, vyrátaný podľa metodiky SRRI podľa mňa neodzrkadľuje jeho reálnu rizikovosť.

Vzhľadom na to, že investuje väčšinovo do akcií firiem, myslím, že dobrý odhad reálneho rizikového ratingu je na úrovni akciových fondov, teda minimálne 6. A vzhľadom na to, že likvidita je výrazne nižšia, a diverzifikácia horšia, ako napr. pri globálnom akciovom fonde (investuje len do slovenských firiem, ktoré sa zaoberajú realitnými projektami), tak skôr ešte vyšší.

​Vzhľadom na riziko má NPR fond nízke výnosy

​Za ostatných 5 rokov (do konca roka 2019) ​NPR priniesol svojim investorom priemerný ročný zisk (CAGR) 2,97%. 

To je výrazne viac ako termínové účty alebo dlhopisové fondy (napr. už spomínaný Dlhopisový fond TAM mal v rovnakom období výnos -0,21% p.a.).

Lenže NPR neinvestuje do štátnych dlhopisov ani termínových účtov. Investuje do nehnuteľností. 

V rovnakom období priemerná slovenská nehnuteľnosť zdražela o 5,18% ročne! Takže priemerný slovenský majiteľ nehnuteľnosti, ktorý o investovaní nič nevie, dosiahol za 5 rokov výrazne lepší výsledok, ako profesionálne riadený realitný fond. Po zdanení by bol rozdiel ešte väčší (ak nehnuteľnosť vlastníte dlhšie ako 5 rokov, zrealizovaný zisk sa nezdaňuje, na rozdiel od výnosov podielového fondu).

Nákup nehnuteľnosti však má svoje vlastné úskalia a nevýhody.

Porovnajme preto NPR s iným realitným fondom, konkrétne s iShares STOXX Europe 600 Real Estate UCITS ETF.

Tento fond investuje veľmi podobným spôsobom ako NPR - teda do akcií realitných spoločností. Má však oveľa lepšiu diverzifikáciu - ako už napovedá názov, investuje po celej Európe, nie len v jednom štáte a má výrazne lepšiu likviditu (akcie, do ktorých investuje, sa obchodujú na trhu).

Rizikový rating tohto fondu je 6.

Za ostatných 5 rokov (k 31.12.2019) dosiahol výnos (total return) 6,51% p.a. (vs. výnos 2,97%p.a. fondu NPR) a za ostatných 10 rokov výnos 9,58%p.a. (vs. výnos 4,06% p.a. fondu NPR). Po zdanení by bol rozdiel, samozrejme, ešte väčší.

Do porovnania nie sú zahrnuté vstupné poplatky NPR.

Tu ​sú dáta ešte raz v prehľadnej tabuľke:

​Záver

​Čo na záver Milanovi poradiť?

​Fondu NPR je najlepšie sa vyhnúť - vzhľadom na realisticky odhadnuté riziko investícií, ktoré fond robí, neposkytuje adekvátne výnosy.

Ak už chce Milan investovať všetky peniaze do nehnuteľností, fond iShares STOXX 600 Europe Real Estate je oveľa lepšie riešenie z hľadiska výnosov, likvidity aj diverzifikácie.

No investovať len do nehnuteľností, pokiaľ to nerobíte profesionálne, nie je úplne dobrý nápad. Nehnuteľnosti tvoria len malú časť svetovej ekonomiky a prečo sa zbytočne oberať o diverzifikáciu, ktorú nám poskytuje investovanie do globálnych akcií? Ako aj o výnosy?

Fond iShares Core MSCI World UCITS ETF, ktorý investuje do globálnych akcií (ktoré zahŕňajú aj firmy, zaoberajúce sa nehnuteľnosťami, takže o tento sektor neprídete) dosiahol v rovnakom období, pri rovnakom riziku (rizikový rating 6) výnos 10,53% p.a.!

Ak je však takéto riziko pre Milana príliš vysoké, konzervatívne portfólio, zložené zo 60% z globálnych akcií a 40% globálnych vládnych dlhopisov (zodpovedá rizikovému ratingu 4) dosiahlo v rovnakom období výnos 6,22% p.a. (teda podobný ako iShares STOXX Real Estate, no pri nižšom riziku).

A ak Milanovi stačia výnosy okolo 3%, tie sa dali dosiahnuť aj s konzervatívnym portfóliom (30% globálne akcie, 70% globálne vládne dlhopisy)​, no pri VÝRAZNE nižšom riziku (rizikový rating 3), ako realisticky odhadnutá úroveň rizika vo fonde NPR.

​A čo ďalej?

Ak sa vám to zdá príliš komplikované a potrebujete s investovaním poradiť, dohodnite si so mnou stretnutie.

​Alebo sa staňte mojim klientom vo Finaxe, kde vám pomocou ETF postavíme portfólio na mieru. Bude zodpovedať nielen vášmu časovému horizontu, ale aj ochote a schopnosti podstupovať riziko

​Photo: Flickr

Súvisiace články
Žiadne súvisiace články
  • Martin píše:

    Velmi dobre napisany clanok, zasluzil by si siroke zdielanie a co najpocetnejsie publikum.

  • Dusan píše:

    Výborný článok. Tento web by mal byť povinné čítanie pre každého, kto má peniaze na účte, resp. kto si požičiava.
    Vývoj ceny fondu ako podľa pravítka, ani peňažný fond taký nemá: https://www.penzijna.sk/fondy/nas-prvy-realitny-opf/

    Všetko je na prvý pohľad košer podľa zákona, ale realita je iná. Tu je vidno, že akékoľvek regulácie vymyslíš, vždy sa dajú obísť. Niet nad poctivých poradcov ako tento web a autor.

  • Tomas píše:

    paci sa mi, ako ste to vysvetlili, dakujeme za nas laikov

  • >
    close

    Chcete investovať jednoducho, rozumne a lacno?

    Zaregistrujte sa, a okrem pravidelného Investičného newslettera získate ZDARMA aj report "Ako investovať rozumne, jednoducho a lacno":

    • check
      16 krokov k lepšiemu investovaniu
    • Čo robiť PREDTÝM, než začnete investovať
    • check
      Do čoho a ako investovať
    • Čo v ŽIADNOM PRÍPADE nerobiť
    • check
      Plus pravidelný invetičný newsletter

    Registráciu môžete kedykoľvek zrušiť. Prečítajte si, ako pracujem s vašimi dátami.