fbpx
.st0{fill:#FFFFFF;}

Ako zbohatnúť na kúpe vlastného bývania 

 1 júna, 2020

By  Vladimir

​Debata o tom, či je kúpa vlastného bývania dobrý nápad, alebo nie, je často veľmi napätá a plná emócií.

A niet sa čomu diviť - pre drvivú väčšinu z nás je to najväčší výdavok, aký vo svojom živote urobia. Je pochopiteľné, že chceme veriť, že sme urobili dobre a naše ťažko zarobené peniaze minuli rozumným spôsobom.

Mnoho ľudí je presvedčených, že vlastné bývanie je najlepšia možná investícia. Na jednej strane je to pravda - dom, alebo byt, ktorý vlastníme a bývame v ňom, nám prináša výrazný "psychický" príjem - pocit bezpečia, istoty, spomienky, zážitky. Všetko sú to veci, ktorých cenu ťažko vyčíslime.

No z finančného pohľadu to už také jedno​značné nie je. V minulosti som už na túto tému písal tu​, tu tu a tu.

Existuje však jeden vcelku jednoduchý spôsob, ako sa na kúpe vlastného bývania zbohatnúť dá.

​Ako to robí väčšina ľudí

​Ceny bývania prudko stúpajú, úvery sú lacné. Väčšina ľudí si preto zoberie maximálny úver, ktorý je im banka ochotná poskytnúť, a kúpia si to najdrahšie bývanie, aké si môžu dovoliť.

Je to predsa najlepšia investícia, tak prečo nie.

Pre ilustráciu sa pozrime na príklad mladej rodiny Novákovcov, ktorá si chce kúpiť byt v Bratislave.

Od rodičov dostali dar 44 000 EUR, ktoré plánujú celé použiť ​na nákup bytu. Banka im je ochotná požičať 80% kúpnej ceny, môžu si preto dovoliť kúpiť pekný 3-izbový byt v cene 220 000 EUR.

Pri fixovaní na 10 rokov dostanú sadzbu približne 1.30% ročne, a splátka bude vychádzať okolo 590 EUR mesačne.

​Takúto splátku zo svojich príjmov zvládnu. A ceny nehnuteľností v prvom štvrťroku vzrástli o 4,60% a za ostatné 2 roky to bolo o 7% ročne. Ak to takto pôjde ďalej, o 30 rokov z nich budú milionári!

Realita je však trocha komplikovanejšia a milionári z nich s veľkou pravdepodobnosťou nebudú.

​Realistickejší pohľad na náklady na vlastné bývanie

​S vyššieuvedeným prístupom mám niekoľko problémov.

Prvý je ten, že je nereálne predpokladať rast cien nehnuteľností o 7% ročne v najbližších 30 rokoch.

Aktuálny rast cien je spôsobený nedostatkom bytov a domov, ktorý sa časom s veľkou prqavdepodobnosťou vyrieši. Druhý faktor sú veľmi nízke úrokové sadzby, ktoré však na tejto úrovni tiež asi nevydržia večne.

​Podľa štatistík NBS rástli ceny nehnuteľností na Slovensku za ostatných 15 rokov o 3,39% ročne. To je oveľa realistickejší odhad rastu cien v dlhodobom horizonte, navyše je to v súlade s tým, ako ceny bývania rastú inde vo svete.

Druhý problém je úver, ktorým sa kúpa financuje. Ten, samozrejme nie je zadarmo, a tento náklad znižuje výnosnosť kúpy nehnuteľnosti. Pri financovaní vo výške 70% a sadzbe 1,30% to bude v priebehu 30 rokov pri lineárnom splácaní Novákovcov stáť zhruba 0,46% ročne. 

No to iba za predpokladu, že úrokové sadzby zostanú takéto nízke celých 30 rokov. To však podľa mňa nie je realistický predpoklad.

Tretí problém je, že ​nehnuteľnosti majú limitovanú životnosť. Ak do domu neinvestujete ani euro, po 50 rokoch, ak nie skôr, ho môžete zbúrať. Na bývanie v požadovanom aktuálnom štandarde už jednoducho nebude použiteľný. Hovorím z vlastnej skúsenosti.

Ak chcete, aby si nehnuteľnosť udržiavala svoju trhovú cenu a funkčnosť, musíte do nej pravidelne investovať. Samozrejme, v prvých pár rokoch to bude len veľmi málo. No čím bude byt alebo dom starší, tým ​budú náklady narastať. Pri vyššie spomínanej životnosti 50 rokov to vychádza na 2% ročne na údržbu. Minimálne však podľa mňa treba rátať priemerne s 1% ročne.

​Ak zoberieme do úvahy, že inflácia na Slovensku v období 2004 - 2019 bola približne 2,10% ročne, majiteľ priemernej nehnuteľnosti na Slovensku za ostatných 15 rokov reálne prišiel o peniaze.

​Po prirátaní ostatných nákladov - realitná agentúra, poistenie, daň z nehnuteľností a pripustení, že náklady na údržbu budú vyššie a úrokové sadzby v budúcnosti vzrastú, prídeme k záveru, že majitelia nehnuteľností s veľkou pravdepodobnosťou prichádzajú o peniaze nielen reálne, ale aj nominálne.


​Čo robiť, ak chcem bývať vo svojom AJ zbohatnúť

​​Kúpa vlastného dlhodobého bývania  je s veľkou pravdepodobnosťou najlacnejší spôsob, ako si zabezpečiť strechu nad hlavou, no určite to nie je najlepšia investícia.

Ak si Novákovci kúpia vyššieuvedený byt, budú môcť desiatky rokov bývať vo svojom. S postupom času však budú musieť do bytu investovať, aby ho udržali v dobrom stave.

Cena ich bytu bude rásť, no zrejme to nebude stačiť na pokrytie všetkých nákladov, ktoré s bývaním budú mať.​

A hoci ich byt bude o 20 či 30 rokov drahší ako dnes, jediný spôsob, ako sa k týmto "zarobeným" peniazom dostať, bude byt predať a kúpiť niečo lacnejšie. A to nie je ideálne riešenie.

Tu je lepší spôsob:

  • Ak chcú Novákovci na kúpe vlastného bývania zbohatnúť, nesmú si kúpiť najdrahší byt, aký si môžu dovoliť. 
  • ​Musia si kúpiť najlacnejší, ktorý však ešte stále spĺňa ich požiadavky a nároky, a ušetrené peniaze rozumne zainvestovať.​

Lacnejší byt nebude taký luxusný, možno bude menší alebo nebude mať takú dobrú polohu. No uvoľní im  veľké množstvo hotovosti, ktorá bude mať príležitosť 30 rokov rásť a umožní im vybudovať si veľmi slušný majetok.

Pozrime sa na konkrétne čísla.

Na kúpu vyššiespomínaného bytu za 220 000 EUR budú Novákovci potrebovať 44 000 EUR vlastných prostriedkov. Splátka HU bude 590 EUR a na údržbu by mali dávať (ak náklady určíme ako 1% ročne z ceny bytu) 183 EUR mesačne (napr. vo forme úhrad do fondu opráv, či jeho ekvivalentu na vlastnom účte).

O 30 rokov budú mať úver splatený a ich byt bude mať cenu 599 000 EUR.

Z hľadiska budovania majetku je však lepšie riešenie kúpiť si lacnejší byt, napríklad tento za 150 000 EUR.

Na jeho kúpu budú potrebovať len 30 000 EUR vlastných peňazí, splátka HU s rovnakou sadzbou bude len 402 EUR a náklady na údržbu budú 125 EUR mesačne.

Ušetrené peniaze zainvestujú do globálnych akcií, ktorých priemerný ročný výnos (CAGR) od roku 1970 do roku 2019 (meraný indexom MSCI World) bol 9,69%.

​V prípade kúpy lacnejšieho bytu bude jeho hodnota po 30 rokoch "iba" 408 000 EUR, čo je asi o tretinu menej ako v prípade kúpy drahšieho bytu.

No okrem toho budú mať Novákovci ďalší majetok vo výške cca 727 000 EUR. Na túto sumu totiž po 30 rokoch narastie hodnota ich jednorazovej investície 14 000 EUR a pravidelnej mesačnej investície vo výške 246 EUR pri očakávanom priemernom výnose 9,69% ročne.

Pri rovnakých zainvestovaných peniazoch (44 000 EUR prvotná investícia a 9 280 EUR pravidelná ročná)  tak budú Novákovci po 30 rokoch bohatší o viac ako 536 000 EUR v prípade, ak si kúpia lacnejší byt. Teda takmer dvojnásobne.

Samozrejme, tento príklad ráta s priemernými historickými výnosmi. A nikde nie je napísané, že sa to takto bude vyvíjať aj v budúcnosti.

S veľkou pravdepodobnosťou však aj v budúcnosti bude platiť, že ceny akcií budú rásť rýchlejšie ako ceny rezidenčných nehnuteľností, do ktorých tiež bude treba priebežne investovať ďalšie peniaze, aby si udržali svoju funkciu a hodnotu.

Záver

​​Kúpa vlastného bývania je veľmi dobrým riešením potreby strechy nad hlavou, ak ste dostatočne solventní a plánujete v ňom zostať bývať dlhodobo.

Vnímať to ako investíciu je však podľa mňa chyba. Oveľa lepší pohľad na vlastný byt alebo dom je ako na statok dlhodobej spotreby, do ktorého musíte pravidelne "vrážať" ďalšie peniaze, ak chcete, aby si zachoval funkciu a hodnotu.

Kľúčom k vybudovaniu si dostatočne veľkého majetku je minúť na spotrebu menej ako zarobíte a rozdiel investovať, najlepšie jednoducho, rozumne a lacno.

To isté platí aj pre kúpu bývania - nekupujte si to najdrahšie, aké si môžete dovoliť. Kúpte si čo najlacnejšie, ale aby ešte stále spĺňalo vaše nároky a požiadavky. Zvyšok peňazí investujte.

A ak potrebujete s investovaním pomôcť, dohodnite si so mnou stretnutie.

Photo: Flickr

​Napíšte svoj názor:

  • Ja by som povedal, ze cely papierovy trh “paper assets” je fake assets. A investicie do etf skryvaju riziko o ktorom sa nehovori. A to napr. To, ze etf na akciovy index nie pravdepodobne je na celu hodnotu indexu ako je jeho hodnota. To znamena ze podkladove aktivum je frakcia rovnako ako pri inych bankovych produktoch. Pri zlatych etf je to viac menej jasne, staci si pozriet svetove zasoby zlata a etf. To znamena ze bankari opat predavaju viac listkov ako sedadiel.(G. Gammon https://youtu.be/TTzXLIT__6U ) A cislo nemusi byt 5% navyse ale napr.1000% navyse. Co to znamena v pripade ked sa trh otoci a bude sa hlavne predavat si domyslite.
    Samozrejme , ze cisla su house numera, neviem ako vyberal autor 30 rocne cykly, staci si pozriet cyklus 1928-1958, ale chyba je inde ako uvadzam hore.

    • Na základe čoho by ste niečo také tvrdili? Samozrejme, máte nárok na vlastný názor, ale nie na vlastné fakty. Bankári ETFká nepredávajú a v celom článknu o ETF nepadlo ani jedno slovo. A vaše čísla sú naozaj hausnumerá.

      A čo hlavná myšlienka článku – súhlasíte? Nesúhlasíte?

      • “Ušetrené peniaze zainvestujú do globálnych akcií, ktorých priemerný ročný výnos (CAGR) od roku 1970 do roku 2019 (meraný indexom MSCI World) bol 9,69%.”

        Asi mi nieco uniklo, ale etf su indexove fondy, nekupujete predsa po 1 akcii z indexu. Tvrdim, ze bankary predavaju etf s pakou aj na zaklade nazorov vplyvnych ludi ( Gammon, Malloney, Kyiosaki)

        Investicne bankovnictvo nie je ani po krize oddelene od klasickeho.

        Hlavna myslienka clanku je namiesto byvania “investovat” do etf, alebo indexov vysoko rizikovych a prepakovanych. Ja osobne s tym nesuhlasim a pokial je napr. Objem obchodovanych fondov 10 nasobok akcioveho trhu iba mi to potvrdzuje nazor.

        Na zaver citat W.Buffeta: derivaty su zbrane hromadneho nicenia.

        • Máte pravdu, uniklo – index MSCI World nie je ETF ani derivát. ETF, o ktorých píšem, a odporúčam, nie sú “prepákované” (aj keď ETF, ktoré leverage využívajú, existujú. Ale neodporúčam do nich investovať, je to príliš rizikové).

          Hlavnou myšlienkou článku je neminúť všetky svoje peniaze na kúpu bytu na úver (čo je mimochodom páka, s ktorou inokedy nesúhlasíte) ale časť z nich investovať rozumne, a určite nie do derivátov, či pomocou leverage.

          Akciový trh je tvorený obchodovaním, či už jednotlivých akcií, alebo fondov, takže z definície objem obchodov nemôže byť nikdy vyšší ako objem trhu. Objem obchodov je presne to isté ako objem trhu.

          Buffett má úplnú pravdu, preto nikomu neodporúčam investovať do derivátov, či používať leverage.

          • “Hlavnou myšlienkou článku je neminúť všetky svoje peniaze na kúpu bytu na úver (čo je mimochodom páka, s ktorou inokedy nesúhlasíte) ale časť z nich investovať rozumne, a určite nie do derivátov, či pomocou leverage.”

            Takze namiesto 44 tis a leverage 1:5 kupim byt za 30 tis a leverage 1:7,5. Cize pri byte zvysim leverage( ten je predsa rizikovy) a cash investujem.

            Ak beriem tento case study od podlahy, vezmem vlastne na 44 tis cash maximalny uver, co mi daju( maximalnu paku).Potom rozdelim peniaze( vlastne aj uver) na 2 kopky a 1 investujem do akcii. Netreba pripominat, ze bez tejto investicie by som bral mensi uver, teda akcie su vlastne na uver, ze?

            V amerike su za investicne rady poradcovia zodpovedni, u nas moze skutocne kazdy hlasat hocico.

            Je to ako ked vubka prisla so super produktom, neminte vlastne peniaze, ale zoberte si uver a ructe zan tymito peniazmi.

          • Leverage na drahšom byte je 1:5, tak ako píšete (44000/220000). V prípade lacnejšieho bytu je leverage úplne rovnaká, pretože síce použijete menej vlastných peňazí (30000), ale aj byt je adekvátne lacnejší (150000). Takže leverage aj v prípade lacnejšieho bytu je je 1:5 (30000/150000). V prípade lacnejšieho bytu si, samozrejme, beriete MENŠÍ úver.

            Všetko ostatné, čo ste popísali, sú úplné nezmysly. Skúste si článok prečítať ešte 2 krát. Myslím, že vo vašom konkrétnom prípade by sa vám dobrý finančný poradca hodil. Nepodceňujte to.

          • Ok, takze zo 44.000 si alternativne kupim byt za 150.000, ale namiesto uveru 106.000 pouzijem uver 120.000 a 14.000 dam do akcii. Mam o 14.000 vyssi uver ako by som musel mat a 14.000 dam do akcii. Takze akcie na uver.
            Asi som fakt blby, ze tomu nechapem. Ved je to genialne!( pre banku a sprostredkovatela)

          • Základný scenár je, že rodina sa rozhodne kúpiť si najdrahší byt, aký si môžu dovoliť, tak ako drvivá väčšina ľudí. Článok je o tom, že z hľadiska budovania majetku (čo je základná téma tohto blogu) to nie je optimálna stratégia. Oveľa lepšie je kúpiť si lacnejší byt, zobrať si naň menší úver, než si môžeme dovoliť (pri rovnakej páke ako v základnom prípade) a peniaze, ktoré sa neminuli na byt, použiť na dlhdobé investovanie.

            Je možný aj iný prístup – kúpiť si menší byt za všetky svoje peniaze lacnejší byt, s menším úverom a menšou pákou, ale z hľadiska dlhodobého budovania majetku ani toto nie je optimálna stratégia.

          • “Oveľa lepšie je kúpiť si lacnejší byt, zobrať si naň menší úver, než si môžeme dovoliť (pri rovnakej páke ako v základnom prípade) a peniaze, ktoré sa neminuli na byt, použiť na dlhdobé investovanie.”

            to je uplne jasne vo vsetkom (auta, oblecenie, stravovanie…), na to netreba sibrinkovat vymyslenymi cislami 😉 naozaj netreba plodit zbytocny clanok o tom, ako je lepsie byt menej zadlzeny

          • V prvom rade si vyprosím reči o vymyslených číslach. V druhom rade, vzhľadom na všeobecné povedomie o riadení financií a investovaní som presvedčený, že práve takýchto článkov treba oveľa viac. Jeho čítanosť o tom svedčí dostatočne.

            Čoho ale treba určite oveľa oveľa menej, sú nekonštruktívne komentáre anonymných trollov pod mojimi článkami. Platí odteraz.

  • Zdravim Vlado,

    mate tam preklep – zrejme ma byt:

    “Pri rovnakých zainvestovaných peniazoch (44 000 EUR prvotná investícia a 2 953 EUR pravidelná ročná) tak budú Novákovci po 30 rokoch bohatší o viac ako 480 000 EUR v prípade, ak si kúpia lacnejší byt.”

    • Nie. Ich ročný rozpočet je 9280 EUR v obidvoch prípadoch. V prípade kúpy drahšieho bytu ide všetko na byt (splátky, údržba). V prípade lacnejšieho ide na byt iba 6327 EUR a 2953 investujú.

  • V dnešnej dobe rozbiehajúceho aj končiaceho koroňáku a následnej krízy, návrhov opatrení štátov a najmä ECB a Bruselskej verchušky, ktorej “tečie do bot” ktorá nás zadlží na 30 rokov aby sa mohla búšiť do pŕs, že priniesla riešenie a k tomu horiaceho USA (držiteľa svetovej rezervnej meny) topiaceho sa v množstve problémov ,nie je jednoduché. Snáď je riešenie znížiť odhadované výnosy ako u nehnuteľnosti tak aj akcií.

    Obávam sa však, že potom vyjde výsledok, že si to čo si vôbec môžeme dovoliť bude omnoho skromnejšie, ale istejšie.

    Odhadovať úrokové sadzby hypoték v dnešnej rozbúrenej dobe, keď neplatí nič, je alchýmia. Ako však za týchto okolnosti plánovať osobné financie?

  • Pri vsetkej ucte k autorovi, zda sa ze dnes si dal dobry matros 🙂 Nech mi zagarantuje vlastnym majetkom rocny vynos 7% po dobu nasledujucich 30 rokov, zvysnych 2,36% si kludne moze nechat ako proviziu, a dam mu vsetky prachy co mam. Este si vezmem americku hypo na 10rocny fix 1,8% a dam mu tie peniaze, nech mi dava 7% rocne 🙂

    • O garancii predsa nikto nič nehovoril, jasne uvádzam aké dáta používam. Nikde nie je napísané, že akcie budú mať výnos 9% ročne. Ale ani že nehnuteľnosti budú rásť o 3% ročne, ani že úroky na HU budú na úrovni 1.30%, ani to, že vás zajtra na prechode nezrazí trojkolka. Život je skrátka nepredvídateľný, plný prekvapení a treba sa s tým zmieriť. Ale nejaký názor je možné mať, zvlášť ak ho niečím podložíte. Celá pointa článku je v tom, že akcie majú dlhodobo výrazne vyššie výnosy ako nehnuteľnosti, s veľkou pravdepodobnosťou to tak bude aj v budúcnosti. A kľudne s ňou môžete nesúhlasiť a nebudem vás kvôli tomu podozrievať z predávkovania návykovými látkami.

  • Uvedeny clanok ma samozrejme racio ale…

    1. Podla mna nadhodnocuje vydavky do oprav nehnutelnosti (mam v portfoliu, sumu vydavkov vo vyske 2% som investoval cca. za posl. 10 rokov, nehnutelnost je stara 40 rokov) – tu samozrejme nepocitam energie, ale cisto iba opravy.

    2. Uvadza, ze urokova miera z ECB bude vyssia, cim stupne vyska splatky, co je sice pravda, no je velmi pravdepodobne, ze pokial sa to stane, cena akcii nebude stupat tempom 9+%, ak vobec (v najlepsich casoch poslednej dekady, kedy vsetko slapalo bola aj FED urokova sadzaba myslim pod 2%)

    3. Ocakava anualizovany vynos na urovni z poslednych 30 rokov, co je podla mna nerealne. Napriklad S&P500 ma anualizovany vynos z poslednych 20 (1999-2019) rokov, po zapocitani inflacie iba na urovni cca. 4.5%. (http://www.moneychimp.com/features/market_cagr.htm)
    Ok, nie je to world index, ale US akcie tvoria okolo 65% portfolia URTH, ak sa nemylim.
    Okrem toho, krivka profitability 20 rocnych anualizovanych vynosov viac-menej klesa (tu: https://www.forbes.com/sites/robisbitts2/2018/11/19/the-sp-500s-long-term-return-is-mediocre-really/#1755bb705b1e) navyse, centralne banky defacto uz nemaju municiu, ktorou mozu palit na boostovanie ekonomiky, kedze uroky mnohych sa dlhodobo motaju okolo 0.

    Celkovo vzate, myslim, ze by bolo fajn zrealnit odhadovane indexove vynosy v 30 rocnom horizonte niekde na uroven 2-4% po zapocitani inflacie a dividend. Ak vobec… 9% je podla mna unreal wish. Nechame sa prekvapit 🙂

    • tych ciselnych omylov je tam samozrejme viacej, ale to by stacilo autorovi spravit kalkulacku, ktora by to preratala podla zadanych parametrov (a teda aj s jednoduchym “=0” by sme aj nasli ten bod zlomu, kde sa co oplati)…to je vsak narocnejsie ako vymysliet si cisla, ktore sedia a potvrdzovat si tak svoju teoriu

      je to v podstate len o jednom zakladnom principe – skromnosti a dospelosti v tom, ze clovek nie je male decko na styl “chcem chcem chcem hned teraz” ale dokaze si odopriet okamzitu spotrebu = mentalna dospelost…zial vacsina fyzicky dospelych ludi su len male deti..aj minule mi kolega v praci povedal nieco v duchu “ved kto ma dnes 20 tisic cashu na nove auto, bez uveru sa to riesit neda”, ked som mu povedal preco si nekupi nejake Sandero (fakt s tym len dochadza do prace par kilometrov denne) tak mi povedal, ze on si predsa zasluzi lepsie 🙂

      pri nehnutelnostiach ma najviac fascinuje ako novy bungalov stoji takmer rovnako bez ohladu na to kde ho clovek stavia, rozdielne su najma ceny pozemkov…a tam uz je sakra rozdiel, ci dam 120-140 tisic za dom na predmesti velkeho mesta alebo kdesi na dedine, tam bude ten narast ceny podstatne iny ako pri vacsom meste, za podobnu cenu +/-20 tisic je urcite lepsie kupit drahsie v meste a potom downsizovat na dochodok do okresneho mesta s dobrou nemocnicou 😀

  • {"email":"Email address invalid","url":"Website address invalid","required":"Required field missing"}

    Enter your text here...

    Mohlo by vás tiež zaujímať:

    Pridajte sa k viac ako 3.600 registrovaným čitateľom.

    Zaregistrujte sa a okrem pravidelného email Investičného Newslettera s radami, tipmi a nástrojmi pre lepšie inevestovanie získate  zdarma návod "Ako investovať rozumne, jednoducho a lacno".

    • 16 krokov k lepšiemu investovaniu
    • Čo robiť, ale aj čo nerobiť
    • Plus pravidelný prísun zaujímavých info a tipov, ktoré na blogu nezverejňujem
    >