Nejde len o úroky – ako zistiť, na aké bývanie máte. 

Zrejme najdiskutovanejšou témou v oblasti financií na Slovensku za ostatný rok, okrem inflácie a cien nehnuteľností, je výška úrokových sadzieb.

A má to dobrý dôvod.

Väčšina ľudí na Slovensku považuje za jedinú akceptovateľnú formu strechy nad hlavou vlastné bývanie. A nákup bytu alebo domu patrí madzi najväčšie investície, aké väčšina z nás vo svojom živote urobí.

No a keďže väčšina týchto nákupov je financovaná úverom, výška úrokových sadzieb má masívny dopad na financie slovenských domácností.

Nízke úroky na hypotékach v ostatných rokov, pri krátkych fixáciách nebol problém dostať sa dokonca pod 1%, boli jedným z faktorov, ktorý naštartoval dopyt o nehnuteľnostiach a tým pádom aj masívny rast ich cien.

Momentálne sa však úroky pohybujú masívne vyššie - okolo 3,50 až 4,00%. To prudko navyšuje výšku splátok a dostupnosť úverov pre mnohých ľudí. Logicky by teda mal nasledovať pokles dopytu a tým pádom aj pokles cien.

Len pre ilustráciu - zvýšenie úroku 1% na 4% pri výške úveru 150.000 EUR a splatnosti 25 rokov spôsobí nárast výšky splátky o približne 50% - z 560 EUR na 790 EUR mesačne. A to už s financiami domácnosti dokáže riadne zamávať.

Ako sa zmenila dostupnosť bývania na Slovensku

Výška úrokových sadzieb však nie je jediný faktor, ktorý ovplyvňuje dostupnosť bývania. Ďalšími sú ceny bytov a výška príjmov.

Ceny bytov už na znížený dopyt začali reagovať - stránka nehnuteľnosti.sk uvádza pokles cien takmer vo všetkých regiónoch o 3 až 7% (hoci ceny v dobrých lokalitách dokonca stúpali). Takto napr. vyzerá vývoj cien 3-izbových bytov:

 Klesať začínajú aj ceny prenájmov:

Zdroj: Denník E

Priemerné príjmy slovenských domácností v ostatnej dekáde stúpajú.

Nič z toho však, bohužiaľ, nemá dostatočnú silu na to, aby zvrátilo negatívny vývoj dostupnosti bývania. NBS vyrátala, že napriek rastu príjmov a miernemu poklesu cien v ostatnom kvartály 2022 je dostupnosť bývania, meraná ako podiel splátky úveru potrebného na nákup bytu s rozlohou 50m2 na čistej mediánovej mzde, najhoršia za ostatných 10 rokov:

Zdroj: Denník E

A tento výpočet neberie do úvahy rast cien všetkého ostatného, čo si človek musí kupovať, takže v reále je situácia podľa mňa ešte horšia.

O to dôležitejšie je pri plánovaní kúpy bývania zachovať chladnú hlavu a postpovať rozumne, Tak, aby sme si nevyrobili viacej problémov ako úžitku.

2 otázky

Pre úspešnú kúpu bytu, či domu, ktorá nás finančne nezruinuje či neohrozí ďalšie naše finačné ciele je potrebné odpovedať si na 2 jednoduché otázky:

- koľko ma byt/dom bude stáť (alebo aj "aké drahé bývanie si môžem dovoliť")?

- kedy si chcem vlastné bývanie kúpiť

Aké drahé bývanie si môžem pohodlne dovoliť?

Mať jasno v nákladoch, súvisiacich s kúpou a užívaním domu či bytu nám umožní určiť, koľko peňazí budeme potrebovať a aký veľký úver si musíme zobrať.

A nejde len o výšku splátky úveru. S kúpou a užívaním domu súvisí aj veľa iných vecí - energie, úpravy, údržba, znalecký posudok, poplatky realitke, poistka, dane atď.

Povedzme, že chceme kúpiť 3-izbový byt v Bratislave v cene 230.000 EUR.

Banka na tak7to obchod poskytne maximálne 80% z ceny. Budete teda potrebovať 46.000EUR vlastných peňazí. Tam to ale nekončí.

Na pokrytie poplatku realitke, notárovi, znalcovi, katastru a pod. pre zjednodušenie dajme 5% z ceny, teda 11.500 EUR. Na zariadenie takéhoto bytu si treba vyhradiť povedzme, konzervatívne, 25.000 EUR. Ak byt nie je nový a budeme chcieť robiť nejaké úpravy, bude nás to tiež niečo stáť. Je dobré si tiež vytvoriť aspoň 10.000 EUR rezervu na nepredvídané výdavky.

Spolu teda budeme na kúpu tohto bytu, ak neplánujeme robiť žiadne úpravy, potrebovať hotovosť 92.500 EUR.

To sú priame náklady na kúpu. Koľko peňazí ale budeme musieť vynaložiť, aby sme v byte mohli zostať bývať?

Rátajme s tým, že banka nám poskytne hypotéku vo výške 184 000 EUR. Pri splatnosti 25 rokov a fixácii na 3 roky nám hypo kalkulačka povie, že mesačná splátka bude zhruba 960 EUR. To však nie všetko. S bývaním súvisia platby za energie, poistka, správa bytu, fond opráv, údržba a pod. Pre zjednodušenie môžeme používať jednoduché pravidlo - aby sme sa dostali k reálnym nákladom na užívanie bytu/domu, musíme navýšiť splátku úveru minimálne o 30%. V našom prípade sa dostaneme na čiastku 1.248 EUR mesačne.

Alternatíva prenájmu takéhoto bytu za 937 EUR zrazu nevyzerá tak zle.

Kedy si chcem/môžem bývanie kúpiť?

Keď máme ujasnené náklady, môžeme sa pozrieť na to, KEDY si chceme/môžeme takýto byt kúpiť.

Ak ešte nemáme žiadnu hotovosť, a chceme sa sťahovať do svojho o 2 roky, budeme musieť  sporiť mesačne 3.855 EUR (92.500EUR/24 mesiacov). Ak budeme ochotní počkať 4 roky, bude stačiť mesačne sporiť 1.930 EUR. Ak už nejakú sumu máme, adekváten nám to čas sporenia skráti.

Ak vieme usporiť iba sumu pokrývajúcu splátku úveru a náklady na prevádzku bytu, teda 1.248 EUR, bude treba s kúpou takéhoto bytu počkať 6 rokov, kým nasporíme potrebnú hotovosť. Ak si v tomto prípade potrebujeme bývanie prenajímať, takéto cvičenie nám ukáže, že horeuvedený byt je pre nás s veľkou pravdepodobnosťou príliš drahý.

Aký drahý byt si môžem dovoliť kúpiť?

Vyššieuvedený systém môžeme použiť na nájdenie odpovede na otázku "Aký drahý byt si môžem kúpiť?"

Predstavme si teoretický pár, žijúci v Bratislave, kde každý z nich zarába bratislavskú priemernú mzdu. Je to len ilustratívny príklad, v reálnom živote dileuvedené čísla nebudú nikdy presne sedieť na každého. 

S peniazmi hospodária rozumne, na bývanie si vyčleňujú 35% na náklady súvisiace s bývaním, 15% na iné fixné náklady (splátky, telefón a pod.), 20% sporia a investujú, a 30% je na všetko ostatné (strava, oblečenie, zábava a pod.).

Akú hypotéku si môžu dovoliť?

Banky akceptujú splátku až do výšky 60% čistého spríjmu, to je však, na pohodlné bývanie, strašne veľa. Vyššieuvedený pár je ochotný na bývanie dať max. 949 EUR, čo pri zarátaní rezervy 30% umožní splátku vo výške 626 EUR. Pri splatnosti 25 rokov a fixe na 3 roky im to umožní zobrať si hypotéku vo výške približne 133.000 EUR.

Úver môže pokrývať maximálne 80% ceny nehnuteľnosti, teda byt môže stáť celkom približne 166.000 EUR. Spoluúčasť bude predstavovať 33.250 EUR.

Spolu s poplatkom realitnej kancelárii, ostatnými nákladmi na kúpu, zariadením bytu a pod.,  bude potrebná hotovosť okolo 65.000 EUR.

Ak tento pár ešte nemá nasporené nič, a bude bývať v prenajatom 2-izbovom byte, pri sporení rozdielu medzi rozpočtom na bývanie (949-714=235 EUR) a celej sumy určenej na investovanie (542 EUR), bude im trvať asi 7 rokov, kým potrebnú hotovosť dajú dokopy.

To je, samozrejme, pomerne dlho. Nehovoriac o tom, že kúpiť 3-izbový byt v Bratislave za 166.000 EUR bude pomerne náročné.

Nehnať sa do kúpy vlastného bývania za každú cenu a pár rokov počkať bude pre tento hypotetický pár najlepšie riešenie. S veľkou pravdepodobnosťou sa ich situácia v priebehu času zlepší - - ceny bytov by mali klesnúť, v priebehu pár rokov zrejme klesnú aj úrokové sadzby. A takisto by im mal narásť príjem.

Aký príjem potrebujem na pohodlnú kúpu 3-izbového bytu v Bratislave?

Tento systém môžeme použiť aj na nájdenie odpovede na otázku aký príjem potrebujem na to, aby som si pohodlne mohol kúpiť 3-izbák v hlavnom meste.

Pri cene 230.000 EUR budem schopný získať hypotéku maximálne 184.000 EUR. Pri splatnosti 25 rokov a fixe na 3 roky bude mesačná splátka úveru 960 EUR. Celkové náklady na bývanie odhadom získam navýšením tejto sumy o spomínaných 30%, čím sa dostanem na čiastku približne 1.250 EUR. Keďže na bývanie som ochotný dať maximálne 35% čistého príjmu, tento musí dosahovať výšku 3.570 EUR, čo je v hrubom okolo 5.000 EUR mesačne. 

Na kúpu bude zároveň treba hotovosť okolo 90.000 EUR. V prípade ak nemám nasporené ešte nič, pri bývaní v prenajatom 2-izbovom byte mi bude trvať 6 rokov, kým dám túto sumu dokopy.

Záver

Byty a domy sú na Slovensku v porovnaní s príjmami, naozaj drahé. Zvlášť v Bratislave.

O to dôležitejšie je pred takouto veľkou investíciou  je situáciu poriadne zanalyzovať a získať reálny obraz o tom, aká je moja finančná situácia, akú nehnuteľnosť si môžem dovoliť a kedy.

Verím, že vyššieuvedený systém, pomocou nájdenia odpovedí na 2 jednoduché otázky, vám v tom aspoň trocha pomôže.