Vysvetlujem to v tejto vete: „Viem, ze sa to tazko chape, ale o investiciu ide len vtedy, ak sa nehnutelnost prenajima alebo preda, co je pre majitela ktory ju chce sam obyvat nezmyselna situacia.“

Alebo inac: osoba, ktora musi niekde byvat a zaroven byva vo svojej nehnutelnosti nie je investor ale spotrebitel. Cize predajom nehnutelnosti automaticky straca strechu nad hlavou a musi tento vzniknuty problem akutne riesit a to nie je investovanie.
Rovnako vase priklady su celkom zabavne ako s dochodkynou, kde nepriamo dokazujete, ze najom (domov dochodcov) je lepsi ako vlastnictvo nehnutelnosti. A keby vasa znama radsej investovala 30r do akcii, nemusela skoncit v slovenskom DD „nadstandarde“, ale kludne na Havaji 😉

Čo je na tom nezmyselné predať na staré kolená nehnuteľnosť? Aj z môjho okolia poznám viacerých. Dôchodcovia už nevládali/nechceli starať sa o dom a záhradu, kúriť, dochádzať všade autobusom. Predali dom, kúpili 2-izbák v meste a rozdiel bol realizovaný zisk. Iná dôchodkyňa zostala sama, predala byt a za peniaze si zaplatila nadštandard v domove dôchodcov.

Je rozdiel medzi domom a bytom. Pri dome musíte udržiavať exteriér aj interiér. Pri byte len interiér, exteriér sa rozpočítava medzi všetkých spoluvlastníkov. Teda kým pri dome musím udržiavať strechu, fasádu, plot, kosiť dvor… pri byte platím len 1/n z ceny opravy strechy, alebo fasády. Plot zvyčajne nie je žiadny a o zeleň sa stará mesto. A ešte aj pri kúrení sa stačí starať o radiátory, stupačky sú spoločné. V dome riešite aj rozvody a kotol. Výhodou domu je, že zateplíte fasádu kedy chcete(nie keď sa uznesie väčšina), nevýhodu je, že všetko platíte sami(nie len 1/n).

ohladom vplyvu veku na cenu nehnutelnosti si staci pozriet niektory zo stoviek hedonických regresnych modelov pouzitiych od nejakých 60-tych rokov minulého storocia (pekny clanok je napríklad tu: https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S1051137708000107), vseobecne vplyv plati v tvare pismena U, samozrejme existuju lokalne specifika a spotrebitelske spravanie sa v roznych mestach lisi ale prierezovo existuju etablovane predpoklady (vplyv veku ma tvar krivky pismena U, kriminalita znizuje cenu, blizkost k vlakovej stanici ma zase tvar krivky zvona s rastom vzdialenosti atd), je dost vycerpavajuce vsetko sem vysvetlovat ked su za tym desatrocia vyskumu. Kolko to trva? To je strasne relativne, „neudrziavaneho“ znamena co? Jasne, ked niekto 50 rokov neopravil zatekajucu strechu tak je naozaj pravda, ze rekonstrukcia by stala rovnako ako novy dom.

spravny dlhodoby rast cien nehnutelnosti – vid jeden komentar vyssie, statistika existuje, ma sice svoje specifika ale vychadzam zo vstupných podmienok celého tohto modelu, investujem v podstate nadpriemerne (v ramci populácie) do akcii, kupujem byt v Bratislave za aktuálnych podmienok ovplyvnených NBS (preto 30 000, resp. 80% LTV) tak preco neberiem slovensku statistiku? Ja s 3% az taky problem nemam nakolko trhove najomne je vyssie ako splatka hypo a uz v tomto momente nemusim nic dalej analyzovat (aspon ja, mne je od zaciatku jasne, ze v takom pripade je na 99% hypoteka vyhodnejsia). Zaujimave je hladat bod zlomu.

udrzba – pri modelovani sa neda mysliet na vsetko, treba zjednodusovat v zmysluplnej miere, mozem beznu udrzbu povazovat rovnu priemernym nakladom na stahovanie z najmu do najmu pocas 30 rokov + raz za 30 rokov pocitat s 20-30 tisícovou investíciou do kompletnej rekonstrukcie…je to uz potom moja zaujatost kedy tu investiciu dam, v 20. roku? Na konci obdobia? Mierne to ovplyvni cisla lebo aj trhove najomne mierne stupne…podla mna je to ale aj tak irelevantne, aj moj najomca sa predsa musi nejako „riadne/zodpovedne“ starat o nehnutelnost. Bezna udrzba sa dost prelina s vecami obsiahnutými v kompletnej rekonstrukcii, aby som sa nevytopil starym radiátorom tak by som ho mal vymenit…ale vacsina týchto veci ked sa na zaciatku spravi na kompletku vydrzi tych 30 rokov. Potom sa o beznej udrzbe bavime na urovni vymeny spotrebicov (chladnicka, pracka, „sporak“,…) kazdych mozno 8-10 rokov + vymena nejakých tesneni na oknach ci vodovodných baterii ale to nie su veci priamo naviazane na hodnotu nehnutelnosti. Ak porovnavame porovnatelne tak je to jedno, kvalita byvania zostava rovnaka, najomne sa viaze na rast/zmenu hodnoty podobnej nehnutelnosti v podobnej kvalite.

Toto ale nie su zasadne problemy blogu. Vsetky „nutne“ opravy su obsiahnute v priemernom rocnom raste ceny nehnutelnosti (rast je v nejakom roku 5%, musim nieco opravit v 2% hodnote tak rastiem len 3%), kludne od takýchto drobnosti mozme abstrahovat, priemer je priemer. Ovela podstatnejsie su ocividne chyby pri ratani vyhodnosti, ku ktorym sa odmietate vyjadrit, napríklad vyssie komentáre mna a Andreja s reálnymi prikladmi, ktore rozbijaju cely clanok, hodnota nehnutelnosti je pri 5000 investicii kazdych 10 rokov vyse 385 tisíc – prerabka je naklad ale aj investicia, ignoracia zhruba 220 tisíc € zaplatenych na nájomnom, ktore su jednoducho nezahrnute, ale naklady na splátkach pekne odratavame? Dvihnem najomne na 3,5% (co je stale zalostne malo, celkovo zaplatim na nájomnom 256 tisic), odratam od 9,77% dan 15%, hodim si tam konzervativny 0,1% poplatok za ETFko a hned mam kupu bytu na hypo vyhodnejsiu o 50000€. Mozete si mysliet, ze sa len hrajkame s cislami aby sme si dokazali, ze blog je houby. V skutocnosti sa len miernou zmenou cisel len zacinam priblizovat realite. Cim blizsie k realite takýmito modelovymi prepoctami ideme tym viac dava realita (sedliacky rozum ludi na trhu) zmysel.

re „Spravne a priebezne udrziavana nehnutelnost ma teoreticky zivotnost stoviek rokov.“ – koľko tak podľa vás stojí správna a priebežná údržba nehnuteľnosti? ako percento z trhovej ceny?
re „uz v blogu sa pocita s podhodnotenym rastom ceny nehnutelnosti“ aký je podľa vás správny dlhodobý rast cien nehnuteľností a na základe čoho to tvrdíte?

re „Vplyv veku na cenu nehnutelnosti nema klesajucu krivku, je to skor tvar krivky pismena U“ – o tomto ste presvedčený alebo máte dôkazy? A ako dlho zhruba trvá, kým sa cena starého neudržiavaného domu vyrovná s domom novým?

Nech sa páči – smelo do toho! 🙂

Myslim, ze cely clanok je zrely na kompletnu prerabku 😉

Vplyv veku na cenu nehnutelnosti nema klesajucu krivku, je to skor tvar krivky pismena U. Po urcitom case zase nehnutelnost nabera na hodnote jedinecnymi vlastnostami (dobova architektura a pod., napríklad vysoke stropy v starych bytoch v centre BA).

Na vek nehnutelnosti sa pozera uz teraz, nerobme z ludi (ergo trhu) analfabetov. Vek nehnutelnosti je naceneny v kazdej cene bytovej jednotky na trhu. Spravne a priebezne udrziavana nehnutelnost ma teoreticky zivotnost stoviek rokov. Developeri casto marketingovo strasia konciacou zivotnostou panelakov pri com je to cisty blud, je to v podstate vyformovany kamen a ak nezhrdzaveju roxory – ak sa zatepli a zaizoluje – tak vydrzi fakt stovky rokov.

Pre nejake vypocty je to samozrejme aj tak irelevantne (uz v blogu sa pocita s podhodnotenym rastom ceny nehnutelnosti, akakolvek strata hodnoty je v tom uz zahrnuta predsa…ked beriem celkovy priemerny rocny rast tak hadam nebudem este extra odpocitavat jednu ciastkovu vec…uz tak su v tych vypoctoch autora znacne nedostatky a takymto doplnanim vznika zbytocny chaos), +Andrej81 tu uz vypocital zostatky aj so zapocitanim beznych oprav. Dnes je v podstate cely byt na kompletku zrekonstruovany za cca 20 tisíc a je mylne si mysliet, ze v podnajme sa ma to netyka…na trhu si to majitel bytu naceni do prenajmu a ako „investor“ to samozrejme zaplatim. Fond oprav je zahrnuty v „nájomnom a energiách“, ktore mozme ignorovat lebo su rovnako platene v oboch pripadoch, plati ich clovek v najme ako aj majitel s hypo a riesi to vsetky ostatne naklady suvisiace s „vonkajskom“ bytu.

„Zatiaľ je trh pokrivený nedostatkom bytov a za staré paneláky sa pýta velké peniaze“ toto nie je argument, v trhovej ekonomike je na trhu vzdy nejaka situacia. Je to proste tak ako to je a trh sa uz nejako zariadi.

Kamarát prerábal 3-izbový byt pred 8 rokmi (niečo aj svojpomocne) a stálo ho to 30 000 Euro. Ten byt v tom čase mal hodnotu pred prerábkou tak 60 000 Euro.